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"FIX und FLIP" für Kurzzeitinvestoren
Was ist die „Fix & Flip“ Strategie für kurzfristige Immobilieninvestitionen
Was ist die „Fix und Flip“ Strategie für kurzfristige Immobilieninvestitionen
Fix & Flip ist eine Investmentstrategie, bei der Immobilieninvestoren renovierungsbedürftige Immobilienobjekte möglichst unter Marktwert kaufen, sanieren oder zumindest renovieren und anschließend mit Gewinn weiterverkaufen.
Im Gegensatz zur klassischen Buy-and-Hold-Strategie, bei der Immobilien langfristig, in der Regel aus steuerlichen Gründen 10 Jahre oder länger gehalten und vermietet werden, zielt Fix & Flip auf einen schnellen Kapitalumschlag ab – oft wird schon innerhalb weniger Monate wieder verkauft.
Der typische Ablauf eines Fix und Flip Projekts
Am Anfang steht die Suche nach geeigneten Immobilienobjekten: Häuser oder Wohnungen mit Sanierungsstau oder zumindest starkem Renovierungsbedarf. Manchmal aus Zwangs-versteigerungen, Nachlässen oder Notverkäufen, welche daher günstig erworben werden können.
Entscheidend für einen späteren Profit ist eine präzise Kalkulation vor dem Kauf – zumeist unter Berücksichtigung der 70 % Faustregel.
Diese 70%-Regel besagt, dass der Kaufpreis und Erwerbskosten, plus Sanierungs- oder Renovierungskosten 70 % des zu erwartenden Nachverkaufswerts (ARV - After Repair Value) nicht überschreiten sollte, um eine genügende Gewinnmarge einzuplanen und zu erzielen.
Nach dem Erwerb folgt der FIX (von FIXING UP – Renovieren oder Sanieren), bei welchem eine Sanierung oder Renovierung vorgenommen wird, welche die Immobilie modernisieren und aufwerten soll.
Hier ist von einfachen kosmetischen Verbesserungen, wie Anstrich und Bodenbelägen, bis hin zu größeren Eingriffen wie neuer Elektrik oder Sanitärtechnik, neue Küchen und Bäder möglich und oft auch üblich.
Abschließend wird das Objekt neu im Marktpreis bewertet, vermarktet und möglichst zeitnah und höchst Preisig verkauft.
Die Chancen und Risiken des Fix und Flip Konzepts
Der große Vorteil liegt im vergleichsweise schnellen Kapitaleinsatz und Rückfluss und der Möglichkeit, mit relativ wenig Eigenkapital hohe Renditen zu erzielen. Denn besonders wenn mehrere Projekte parallel oder nacheinander umgesetzt werden, ergibt sich für die Investoren schnell ein hoher Return on Investment (ROI). Dies gilt insbesondere, wenn ein hoher Teil der investitionssumme über günstige Fremdfinanzierung erfolgen kann.
Gleichzeitig birgt die Strategie aber auch höhere Risiken wie: Unterschätze Sanierungs-kosten, sich verändernde Marktbedingungen (z.B. Zinsänderungen oder ein Abschwächen der Nachfrage nach Immobilien, z.B. weil eine plötzliche Krise eingetreten ist) während der Fix-Phase, längere Vermarktungszeiten als geplant sowie zusätzliche Marketing-, Makler- und Finanzierungskosten, welche die Marge deutlich schmälern können.
Fazit
Fix & Flip eignet sich vor allem für Investoren mit Marktkenntnis oder auf das Projekt gut vorbereitete Personen. Auch handwerkliche Kenntnisse oder zumindest Verständnis für Renovierungen und Sanierungen, sowie ein verlässliches Netzwerk aus Handwerkern und Maklern sind Voraussetzung für einen nachhaltigen Erfolg.
Eine sorgfältige vorherige Kalkulation, realistische Zeitpläne auf dem lokalen Immobilienmarkt aber auch ausreichende finanzielle Puffer sind entscheidend, um aus einer Renovierungsimmobilie tatsächlich einen profitablen „Flip“ zu machen.
Wichtig zu berücksichtigen ist auch, dass man in Deutschland beim mehrfachen Fix und Flip Projekten vom Finanzamt schnell in der Kategorie Immobilienhandel eingestuft wird, welcher steuerlich als gewerblicher Immobilienhandel versteuert wird.
Gruppe in Fix & Flip Seminar